當前房價“不理性”導致家庭“超負荷”問題亟待重視

近日
，據國家統計局2018年統計數據顯示，我國部分家庭債務指標逼近或已超過08年美國金融危機前峰值
，其中房貸（含公積金）與家庭可支配收入之比由2016年底的68％增至2017年底的71％

；個人住房貸款餘額21.9萬億元，同比增長22.2%。這些指標反映出當前房價過高導致家庭負擔普遍過重
，存在嚴重的社會風險和隱患，亟待重視。

　　一、我國家庭債務存在的問題現狀

　　1
、家庭債務與可支配收入之比逐年遞增。改革開放以來，我國GDP高速增長
，居民收入也在持續增加，但我國家庭部門加杠杆的主體——城鎮居民收入增速遠遠落後於GDP的增速。據中國人民銀行、國家統計局2018年公布的統計數據顯示
，近三年來
，我國整體家庭債務占可支配收入比重逐年遞增：2015年為86.4％、2016年為97.3％、2017年為107.2％。直至2017年
，我國家庭債務與可支配收入之比已高達107.2％，超過美國當前水平，更是逼近美國金融危機前峰值。上海財經大學中國宏觀經濟形勢分析與預測項目組cheng，congjiatingzhaiwuzhankezhipeishourudebizhonglaikan，jiatingzhaiwuwentiyifeichangyanzhong，erqieqiyingxiangbingbujinjuxianyujiatingbumenneibu
，gengduodehaihuiduiqitabumenchanshengyanzhongdefuwaibuxing。

2、家庭債務結構呈多樣化、複雜化。伴隨著家庭債務的累積，我國家庭債務結構也變得越來越多樣化，房貸依舊是家庭債務大頭，但新興的各式網貸
、小額貸，這給家庭解決資金流動性壓力更增加了複雜性。據國家統計局
、BIS等部門2018年統計數據顯示
，房貸（含公積金）與家庭可支配收入之由2016年底的68％增至2017年底的71％，僅增加了3個百分點。而其他類型貸款如居民短期債務，2015～2016兩年間累積1.37萬億元短期貸款，2018年前5個月就新增0.86萬億元；經營性貸款在2017年全年就增加了0.67萬億元
，是2015～2016兩年累積額的1.5倍，2018年前5個月更是已累計增加0.5萬億元。2017年國際貨幣基金組織IMF報告稱
，家庭債務提高在短期內有助於提高消費
、推動就業、提升房產和銀行資產價格，但在3年至5年後，家庭債務攀升對經濟增長則有負麵影響，而且在很大程度上會引發銀行業危機。

3、家庭負債區域性不均衡。我國家庭債務問題錯綜複雜，因為家庭債務的地區差異性與地區發展並沒有必然關係。據中國人民銀行、國家統計局2018年公布的統計數據顯示，截至2017年
，已有超過10個省市的家庭債務與可支配收入之比超過100％。福建、廣東
、浙江等三個省份已超過美國金融危機前的峰值，重慶與北京這兩個直轄市也正在逼近這一峰值。上海財經大學高等研究院博士後寧磊表(biao)示(shi)
，如(ru)果(guo)家(jia)庭(ting)債(zhai)務(wu)的(de)累(lei)積(ji)出(chu)現(xian)在(zai)經(jing)濟(ji)發(fa)展(zhan)水(shui)平(ping)不(bu)高(gao)的(de)地(di)區(qu)，則(ze)不(bu)僅(jin)會(hui)影(ying)響(xiang)當(dang)地(di)居(ju)民(min)生(sheng)活(huo)質(zhi)量(liang)，還(hai)會(hui)拖(tuo)累(lei)宏(hong)觀(guan)經(jing)濟(ji)，而(er)且(qie)還(hai)可(ke)能(neng)蘊(yun)含(han)係(xi)統(tong)性(xing)風(feng)險(xian)，進(jin)一(yi)步(bu)增(zeng)加(jia)宏(hong)觀(guan)調(tiao)控(kong)的(de)難(nan)度(du)。

二
、原因分析

1、家庭可支配收入增速低於房貸積累增速。由於房價經久不降
，房貸作為家庭債務的主體部分一直保持高速增長的勢頭。目前，房貸積累增速已超過家庭可支配收入增速。據國家統計局
、上海財經大學數據研究表明，我國社會消費品零售總額增速已由2011年20%下降至今2018年6月份的9%
；從家庭債務累積速度上看，2013年初，我國家庭債務占GDP比重的30.7％
，僅2017年，這一指標就上升了近 14個百分。其中，中國人民銀行最新公布的《2017年四季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，2017年末，住戶貸款占住戶存款比為62.14％；個人住房貸款餘額21.9萬億元
，同比增長22.2%，比同期各項貸款餘額增速快近10點。

2
、家庭購房觀念失衡及投機行為所導致的市場紊亂。前段時間房價再起上揚勢頭，一方麵源於大量投機性行為
，炒房客的炒作與投機讓剛需買房者買單
；另一方麵房價的高企也讓年輕代產生房產投資“穩賺不賠”的錯覺，並在“再不買就買不起”擔憂下提前集中入市。《2017年中國家庭金融調查報告》顯示
，中國家庭金融資產中股票資產僅占15.45％，股票市場的參與率僅有8.84％，而房產的配置近乎七成。中國人民大學經濟學院副院長陳彥斌認為
，年輕家庭因為提前購房不得不增加借貸規模的做法，導致中國家庭部門債務規模擴張更為迅猛。

3、家庭融資渠道不暢通。我國當前家庭部門融資渠道單一，銀行大額貸款基本上需要房屋等資產抵押

，這對很多等著購房的無房家庭來說本身便是個根本性障礙；而對於大多數已購房的家庭而言，房貸作為家庭債務的主要負擔，早已占據著大部分的消費支出。上海財經大學高等研究院梁潤博士表示，一些中等收入家庭與低收入家庭購房後可能麵臨流動性約束的問題。寧磊renwei，ruguofangdaizhengceshoujindaozhijiatingfangdaizhichuzengjia
，huozheyouyuzhengtijingjidechongjidaozhishiyelvshangsheng，yixiezhongdishourujiatingkenengmianlinjiaodadezhaiwufengxian。

4
、期短利高的非住房貸款“暗度陳倉”。2017nianyilai，gedichutailegeleifangdichanxiangouxiandaizhengce，xianzhilejuminhuodefangdichandaikuandebufentujing。zhebufendaikuanxuqiuzhinengzhuandaoqitaleixingdedaikuan
，congerchuxiandaliangfeizhufangdaikuanliurufangdichan，chengweizhufanganjiedaikuande“新馬甲”。然而，這類貸款往往期限短、利息高，以此類貸款彌補銀行房貸無異於“拆東牆補西牆”，進一步加重了家庭的負擔。易居房地產研究院數據研究顯示
，2017年3月以來
，全國新增“異常”短期消費貸款約3700億元


，估計其中至少有3000億元流入樓市，占到新增短期消費貸款總額的30%。《澎湃新聞》報道
，這部分快速增長的短期消費性貸款並非全部對應著居民的真實消費，而是有相當大一部分仍然是住房貸款的替代形式。

三、對策建議

1、完善房屋二次抵押市場。fangwuercidiyajiangjieshengshijianhedianzichengbendenghenduozhongjianhuanjie，yenengjiangfangchandeshengyujiazhizaicizhanxianliyong
，youxiaohuanjiedabufenjiatingzijinliudongxingjinsuowenti。yaogoujianwanshandefalvhuanjing
，chutaiyouguanfangwuercidiyabaoxiandesifajieshi、對房屋二次抵押的性質，法律使用等進行明確，解決現實中存在的糾紛。東北財經大學金融學院保險與精算係朱勁鬆副教授表示
，沒有政府的扶持，住房抵押貸款保證保險在保費的設計
、追zhui償chang責ze任ren等deng方fang麵mian就jiu不bu可ke能neng有you突tu破po性xing規gui定ding，也ye就jiu減jian弱ruo了le其qi化hua解jie房fang地di產chan市shi場chang風feng險xian的de作zuo用yong。因yin此ci

，政zheng府fu作zuo為wei市shi場chang的de監jian督du管guan理li者zhe，應ying利li用yong國guo家jia信xin用yong發fa展zhan住zhu房fang的de保bao障zhang機ji製zhi，對dui開kai辦ban住zhu房fang抵di押ya貸dai款kuan保bao險xian的de公gong司si給gei予yu政zheng策ce扶fu持chi，進jin一yi步bu推tui動dong住zhu房fang抵di押ya貸dai款kuan合he理li化hua、成熟化
、市場化。

2
、加快建立互聯網金融監管機製。解決小微非標資產的標準化過程，建立互聯網金融長效監管機製，以分步走戰略逐步推動互聯網金融專項立法；以行業自律彌補監管資源的不足，提升互聯網金融行業整體從業水平；借助科級手段
，通過技術層麵設立統一的資金準出入機製；加強金融消費者教育，提升金融消費者識別和防範互聯網金融風險的意識與能力，切實保護好金融消費者的合法權益。WeLab(我來貸)副總裁陳莉表示


，靠技術去輔助金融機構提升效率，降低成本
，加強風控，利用大數據形成多個維度的用戶畫像。

3
、加強保障房改革完善力度。停止新建經濟適用房和限價商品房，推進和規範公租房、廉租房建設及使用，並軌運行；各類住房保障補助資金統籌安排、打捆使用，實行政府定價；已建、zaijiandanshangweilieruchushoujihuadejingjishiyongfang，yijixianyoulianzufangquanbuzhuanhuanweigongzufangjinxingtongyiguanli，shixianyouduogebaozhangpinzhongxianggongzufangdangebaozhangpinzhongguodu。全國房地產商會聯盟主席顧雲昌表示，目前房地產市場存在著租和售發展不平衡，大力發展租賃市場是今後房地產市場的一個重要發展方向。

4
、盡快出台房屋限購的指導文件。圍繞“立法先行
，充分授權

，分步推進”的方針進行，分步推進既考慮了各地差異性，又嚴抓長效機製的建設
，不鬆懈調控力度。住建部部長王蒙徽表示，對各類需求對房地產市場實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求
、遏製投機炒房。全國知名的房地產政府谘詢專家楊紅旭認為
，中國的住宅市場，不宜像過去那樣，動輒使用“脈衝式”的救急新政。