房地產開發可行性調研報告【一】

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　　房地產開發可行性研究報告【一】

一、項目背景

1、項目名稱：居住小區(暫定名)

2、可行性研究報告的編製依據：

(1)《城市居住區規劃設計規範》

(2)《a市城市拆遷管理條例》liuxue86.com

(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》

(4)《住宅設計規範》

(5)《住宅建築設計標準》

(6)《建築工程交通設計及停車場設置標準》

(7)《城市道路綠化規劃及設計規範》

(8)《高層民用建築設計防火規範》

3、項目概況

1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路

、北至xx圍合區內土地麵積約xx平方米
，該地塊屬a市x類地段。

2 )建設規模與目標：

土地麵積：

容積率：

開發周期：

土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)

建築麵積(預計)：總建築麵積：

3 )周圍環境與設施

(1)步行約10 分鍾可至a市中心。

(2)西側為 市城市中心景點。

(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。

(4)西南靠近a市小學。

(5)北麵為a市人民銀行。

4、項目swot分析

優勢及機會

(1) 該項目地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。

(2) a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。

(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6) 該項目以毛地出讓
，起價

元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7) 該項目規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑒。

(8) 我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關係背景
，有利於我公司今後在當地的發展。

(9) 物業管理公司在a市的先行介入，為今後該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。

(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

(12) a市拆遷實施細則的即將出台，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

(13) 市政設施的帶拆帶建

，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15) 規劃中對於地塊的居住用地的定位，今後商業的規劃能否通過
，具有一定的不可確定性。

(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費
、電梯的運行和維護等，將給今後的銷售帶來一定的抗性。

(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷
，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善
，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

二、市場分析

1 a市概況(參考)

a市位於

河南岸

，麵積

平方公裏，人口 萬。

生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示範區和實施《中國21世紀議程》地方試點。

投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道


、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江幹流的重要港口——a港為樞紐
，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。

項目所在區位於 江中下遊南岸，與b市接壤
，是a市政治、經濟、文化中心。全區總麵積2516平方公裏，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。

2 a市房地產住宅市場分析

a市房地產業從起步到發展，大致經曆了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性
，商品化率低，房地產業處於萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。

1999年至今為房地產業發展與規範階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市後，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口
、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，a市房地產業基本實現了創業任務
，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理

，市場體係基本建立。

二oox年，a市房地產業主要特征表現在以下幾個方麵：

表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設係統投資65%
，占全市固定資產投資12.6%。

表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房麵積 20.04萬平方米
，銷售麵積22.04萬平方米
，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建築麵積已達26平方米。

表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，淨增400元/m2左右。

　　房地產開發可行性研究報告【二】

一
、國內環境：中國房地產還有20年以上的好景

xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側麵反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景” 。

“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。

中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加， ……此處隱藏945個字……設計的影響和考慮。如：市場價格限製
、總價控製原則與產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。

　　房地產開發可行性研究報告【四】

可行性研究過程中的誤區及應對措施

(一)常見誤區

1.一個標準的效益分析

ruguoxiangmukexingxingyanjiubaogaoshifenkendingdimingquejianglainengzhuanduoshaoqian
，erqieyidingnengzhuanzhemeduoqian，zhejuebuhuishiyifenshishiqiushidebaogao。yifenzhuanyeeryansudexiangmukexingxingyanjiubaogaobukenengzhishiyigexiaoyibiaozhun。zaikexingxingyanjiushi
，huiyouhenduobuquedingdeyinsu。zhexiebuquedingyinsushixiangmuweilaidejiagejixiaoshoujinchengchuyuyizhongxiangduidebuquedingzhizhong。yinci，kexingxingyanjiude“效益分析”yebukenengshishifenquedingde，zhinengshiyizhonghelideyuce，erzhexieyucexuyaojiadingdeqianti，najiushiqiwangzhi。kexingxingyanjiugenjubutongdeqiwangzhigeichubutongdeqiwangxiaoyiyuce。

2.先入之見的可行性分析研究

通過一些房地產投資項目失敗的案例，發現其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓
，結果是無人問津;準備在一個規劃失控的農民居住區開發商住小區
，結果在廉價“集資房”的衝擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺;建jian設she成cheng本ben遠yuan遠yuan超chao過guo預yu算suan造zao成cheng資zi金jin不bu繼ji等deng等deng。通tong過guo失shi敗bai的de案an例li可ke以yi發fa現xian，房fang地di產chan項xiang目mu在zai可ke行xing分fen析xi研yan究jiu過guo程cheng中zhong
，隻zhi是shi從cong各ge個ge角jiao度du描miao繪hui這zhe個ge項xiang目mu投tou資zi的de美mei好hao前qian景jing
，卻que偏pian偏pian不bu提ti項xiang目mu投tou資zi的de不bu利li因yin素su。這zhe樣yang的de“可行性分析研究”

，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

(二)應對措施

1.重視專業化及市場培育工作。加快專業化及市場培育工作，推進行業規模化與專業化
，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度
、控製誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規範和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業加強可行性研究的外在動力。

2.提高從業人員素質。這是控製可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”

，必須具備相當的工程技術、經濟、房地產開發經營、法規、稅務
、金融等專業知識。

3.jianlikexingxingyanjiushujuku。dangqianguoneifangdichanshichangtoumingduhaibugao
，kexingxingyanjiurenyuanwangwangnanyishoujidaowanzhenghezhunquedeshichangxinxi。xinxidequeshihuowucha，kenenggeikexingxingfenxidailaijudawucha。zaizhezhongqingkuangxia，kexingxingfenxirenyuangengxuyaojiaqiangduixinxideshouji
、整(zheng)理(li)工(gong)作(zuo)。通(tong)過(guo)去(qu)粗(cu)取(qu)精(jing)，去(qu)偽(wei)存(cun)真(zhen)的(de)過(guo)程(cheng)，將(jiang)市(shi)場(chang)上(shang)分(fen)散(san)的(de)信(xin)息(xi)整(zheng)理(li)為(wei)可(ke)用(yong)的(de)數(shu)據(ju)。另(ling)外(wai)，還(hai)可(ke)加(jia)強(qiang)項(xiang)目(mu)後(hou)評(ping)價(jia)工(gong)作(zuo)，按(an)照(zhao)四(si)川(chuan)交(jiao)投(tou)集(ji)團(tuan)《投資項目後評價指引》的方法和內容，通過分析對比
，總結經驗
，改善投資管理和決策
，進一步提高可行性研究的實用性。

加強房地產可行性研究工作的一些建議

(一)重視多方案比較

一yi般ban情qing況kuang下xia，可ke行xing性xing分fen析xi要yao研yan究jiu的de不bu是shi單dan一yi方fang案an
，而er是shi同tong時shi研yan究jiu多duo種zhong方fang案an，有you時shi幾ji個ge方fang案an都dou可ke能neng是shi可ke行xing的de，而er且qie很hen可ke能neng都dou具ju有you吸xi引yin力li。要yao在zai多duo個ge可ke行xing方fang案an中zhong優you選xuan出chu最zui優you秀xiu方fang案an，研yan究jiu人ren員yuan隻zhi能neng在zai可ke行xing性xing分fen析xi的de基ji礎chu上shang，綜zong合he考kao慮lv市shi場chang、資金
、風險等各方麵的問題，綜合評價合理取舍。

(二)堅持可行性研究的客觀性原則

客觀性原則就是要堅持從實際出發、實(shi)事(shi)求(qiu)是(shi)的(de)原(yuan)則(ze)
，房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)項(xiang)目(mu)的(de)可(ke)行(xing)性(xing)研(yan)究(jiu)是(shi)根(gen)據(ju)擬(ni)開(kai)發(fa)項(xiang)目(mu)的(de)具(ju)體(ti)情(qing)況(kuang)進(jin)行(xing)分(fen)析(xi)論(lun)證(zheng)而(er)得(de)出(chu)可(ke)行(xing)或(huo)不(bu)可(ke)行(xing)的(de)結(jie)論(lun)，不(bu)為(wei)任(ren)何(he)單(dan)位(wei)或(huo)個(ge)人(ren)而(er)生(sheng)偏(pian)私(si)之(zhi)心(xin)，不(bu)為(wei)任(ren)何(he)利(li)益(yi)或(huo)壓(ya)力(li)所(suo)動(dong)。

(三)提高可行性研究編製人員素質

相當一部分房地產開發項目可行性研究編製人員可能就是一、lianggeren，bunengshiyingfangdichankaifadeduozhuanyeyaoqiu，erqiebianzhirenyuanwangwangbulejieheshuxifangdichankaifalingyu，tamennengzuodejinshiyihuluhuapiao，dingxingfenxidongpinxicou
、定量分析草率計算、經濟評價流於形式。不能根據特定的對象進行必要的調查、數據收集和分析，對一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要，失去了可行性研究的真實性和指導作用。

五
、結語

總之，可行性研究要以市場為導向，對房地產項目所涉及的領域、經濟效益、技術可行性、環境

、社會效益等方麵進行全方位的論證和評估。項目可行性研究對項目成敗及投入的收益將產生直接
、巨大的影響。可行性研究要以增強企業核心競爭力、創(chuang)造(zao)經(jing)濟(ji)效(xiao)益(yi)為(wei)中(zhong)心(xin)，對(dui)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)項(xiang)目(mu)的(de)各(ge)要(yao)素(su)進(jin)行(xing)全(quan)麵(mian)的(de)調(tiao)查(zha)研(yan)究(jiu)和(he)詳(xiang)細(xi)的(de)測(ce)算(suan)分(fen)析(xi)，進(jin)行(xing)多(duo)方(fang)案(an)的(de)比(bi)較(jiao)論(lun)證(zheng)
，最(zui)大(da)限(xian)度(du)優(you)化(hua)方(fang)案(an)。同(tong)時(shi)我(wo)們(men)應(ying)注(zhu)意(yi)房(fang)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)可(ke)行(xing)性(xing)研(yan)究(jiu)中(zhong)存(cun)在(zai)的(de)問(wen)題(ti)，在(zai)工(gong)作(zuo)中(zhong)應(ying)避(bi)免(mian)這(zhe)些(xie)問(wen)題(ti)的(de)出(chu)現(xian)，發(fa)揮(hui)可(ke)行(xing)性(xing)研(yan)究(jiu)的(de)實(shi)際(ji)作(zuo)用(yong)，使(shi)房(fang)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)的(de)開(kai)發(fa)工(gong)作(zuo)有(you)據(ju)可(ke)依(yi)。

　　房地產開發可行性研究報告【五】

一、完善文本內容。本報告中，應增加建設單位的相關情況，清楚開發單位是否有資質和能力承擔項目開發;增加和深化銷售預測和銷售策略;深化投資環境和市場研究
，特別是項目區域開發區的房地產銷售情況及經濟發展情況。

二
、增(zeng)加(jia)相(xiang)關(guan)圖(tu)紙(zhi)。本(ben)報(bao)告(gao)中(zhong)沒(mei)有(you)任(ren)何(he)圖(tu)紙(zhi)來(lai)表(biao)述(shu)報(bao)告(gao)中(zhong)內(nei)容(rong)
，項(xiang)目(mu)可(ke)研(yan)報(bao)告(gao)，一(yi)定(ding)要(yao)附(fu)項(xiang)目(mu)總(zong)平(ping)麵(mian)圖(tu)和(he)日(ri)照(zhao)分(fen)析(xi)圖(tu)。總(zong)圖(tu)可(ke)以(yi)知(zhi)道(dao)建(jian)設(she)規(gui)模(mo)和(he)內(nei)容(rong)，清(qing)楚(chu)開(kai)發(fa)強(qiang)度(du)和(he)經(jing)濟(ji)技(ji)術(shu)指(zhi)標(biao)


，也(ye)可(ke)知(zhi)道(dao)設(she)計(ji)是(shi)否(fou)符(fu)合(he)相(xiang)關(guan)規(gui)範(fan)要(yao)求(qiu)。日(ri)照(zhao)分(fen)析(xi)圖(tu)可(ke)以(yi)看(kan)出(chu)是(shi)否(fou)對(dui)項(xiang)目(mu)外(wai)有(you)日(ri)照(zhao)影(ying)響(xiang)
，是(shi)否(fou)滿(man)足(zu)國(guo)家(jia)強(qiang)製(zhi)性(xing)條(tiao)文(wen)。

三、完善相關設計依據。文中設計依據有些已經過時，應采用國家最新規範;婁底市近期專門出台了一些針對房地產市場發展的文件，應加上去，增加項目的本地性。

四、完善建設內容。建設內容應當明確是高層還是多層住宅
，限高多少;增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設內容;說明項目用地權屬情況。

五、細化和修改文字內容。文中劣勢描敘中，項目區域為未開發區域不對
，該項目區域已經是成熟開發區域;文中對房地產市場的分析應當主要側重開發區的房地產市場分析，而不應是湖南省和婁底市的

，說服力不強。

六
、投資進一步細化。該報告中，項目總建築麵積19663平方米

，總投資9748.79萬元，成本將近5000元每平米，投資成本過高，不符合目前房產市場開發情況，應調整。其次
，在投資分析中，地下車位12萬/個，超出婁底實際價格
，目前一般為8萬/個;工程量中，土石方應進一步核實，該區域主要是填方

，挖方較少;人工工資88元/日太低。

七、修改項目工期表達方式。項目工期改為采用以月為單位計算工期，以季度不太精確;文中工期部分地方前後不一，工程本是2021年5月完成，在銷售方案中卻2021年8月才舉行奠基，2022年4月18日才開始團購
，時間前後不一致。

八、wanshanduixiangmukaifatiaojiandemiaoshu。benbaogaozhong，xiangmujianshejichutiaojiandemiaoxuyubenxiangmushijijianshedibufu
，yingjutizhenduixingdiduixiangmujianshetiaojianjinxingjingzhunmiaoxu。baokuoxiangmuchangdi

、地形地貌、地質情況
、周邊建設情況等。

九
、工程管線設計應深化。該報告中
，住宅采用三台800kVA室外箱式公變供電，公共部分在地下室設兩個專變配電室，共設4台高壓開關櫃、2台800KVA幹式變壓器和24台低壓配電櫃
，配置不合理;該報告中，給水管道200管徑過大，150足夠。

十
、細化財務評價。該報告財務評價中，企業所得稅應按2019年婁底稅務部門文件規定的額度計算。

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